日住サービスは、昭和５１年１月の創業です。（創業時の社名は、株式会社日本住宅流通サービス）
日住サービスは、大阪に本社を置き、関西地区に直営４４営業所を設けて、不動産流通業務、買取り販売業務、不動産管理業務、建設・リフォーム業務、金融・保険代理業務、広告・宣伝代行業務、不動産鑑定業務、不動産取引事務代行業務、各種保証業務 を行っています。
日住サービスは、三井住友銀行、三菱東京ＵＦＪ銀行、りそな銀行、関西アーバン銀行、みなと銀行、住友信託銀行、日本生命保険、住友生命保険、東京海上日動火災保険、カワサキライフコーポレーション、ＪＦＥライフ、新日鉄都市開発、神鋼不動産などが資本参加している資本金15億6,850万円の総合不動産会社です。
＜日住サービス本社および直営営業所＞
▼本社（大阪市北区）| 本店営業部| 法人営業部・テナントセンター| 賃貸管理部|
▼京都・奈良方面| 京都営業部| 伏見営業所| 桂営業所| 長岡天神営業所| 学園前営業所|
▼大阪府| 高槻営業所| 阪急茨木営業所| ＪＲ茨木営業所| 堺東営業所| 泉北営業所| 千里中央営業所| 南千里営業所| 豊中営業所|
▼兵庫県（尼崎〜芦屋）| 川西営業所| 塚口営業所| 武庫之荘営業所| 伊丹営業所| 西宮営業所| 甲東園営業所| 逆瀬川営業所| 甲子園口営業所| 夙川営業所| 苦楽園営業所| 芦屋営業所|
▼神戸市 (東部・中部)| 岡本営業所| 住吉営業所| 御影営業所| 六甲営業所| 三宮営業部| 高速神戸営業所|
▼神戸市 (北部・三田)| 鈴蘭台営業所| 西鈴蘭台営業所| 北神中央営業所| 三田営業所| 三田ニュータウン営業所|
▼神戸市 (西部・明石)| 名谷営業所| 西神営業所| 須磨営業所| 垂水営業所| 舞子営業所| 明石営業所| 西明石営業所|
不動産とは
不動産（ふどうさん）とは、土地、建物をいう。この他にも特別の法律により立木、鉄道財団等も一個の不動産とされている。
また、本来は不動産ではないが、法律や行政上などで不動産と同様に扱われることがあるものとして船舶、航空機、鉱業権などがある。なお、「固定資産＝不動産」ではない。
日本の民法においては、土地上の建物は土地と別個の不動産として扱われる（第370条）。このため、土地を売買契約によって譲り受けても、買主は土地の上にある建物の所有権を当然には取得できないし、土地に抵当権を設定しても抵当権者は建物に対する抵当権を当然には取得しない。
民法は不動産に公示の原則の考え方を採っており、所有権を取得しても登記が無ければ第三者に対し、所有権を対抗できないとしている（第177条）。
登記法では、建物であるためには、屋根や壁で遮断されていて、建物としての用途に供しうること、土地に定着していることが求められる。そのため建築中の建物は、屋根や壁が作られた段階で、動産である建築資材から不動産である建物へと法的な扱いが変わる。但し、自動車等で牽引する移動式の建物は、不動産ではなく、動産（どうさん）に含まれる。
＜土壌汚染＞
近年、土壌汚染対策法等が施行されて依頼、不動産保有における土壌汚染対策が重要な問題となっている。土地取引において土壌汚染の対する説明が不十分な場合には、宅地建物取引業法上の営業停止処分が行われており、大企業の経営陣の引責辞任も現実の問題となっている。
土壌汚染に関する調査対策費用は従来は土地売却価格の内の割合で検討される場合もあったが、永年の土地を利用した利益も含めて土壌汚染対策費用を考えることが多くなってきた。さらに、地下水汚染を伴う場合には地下水利用者から巨額の損害賠償を請求される場合もあり、判例では汚染原因者が敗訴している。
＜アスベスト＞
建物には多くの部分でアスベストが使用されている。アスベストによる健康被害は深刻であり、アスベストを使用していたビルで勤務していた従業員から損害賠償請求されることが増えてきている。すでに、アメリカで非常に多数の裁判が提訴され、高額な損害賠償を認める判決が多数結審している。
不動産所有者はアスベストの調査の義務が課せられており、適切な対応をしない場合には将来多額のリスクを背負うことに注意が必要である。
また、本来は不動産ではないが、法律や行政上などで不動産と同様に扱われることがあるものとして船舶、航空機、鉱業権などがある。なお、「固定資産＝不動産」ではない。
日本の民法においては、土地上の建物は土地と別個の不動産として扱われる（第370条）。このため、土地を売買契約によって譲り受けても、買主は土地の上にある建物の所有権を当然には取得できないし、土地に抵当権を設定しても抵当権者は建物に対する抵当権を当然には取得しない。
民法は不動産に公示の原則の考え方を採っており、所有権を取得しても登記が無ければ第三者に対し、所有権を対抗できないとしている（第177条）。
登記法では、建物であるためには、屋根や壁で遮断されていて、建物としての用途に供しうること、土地に定着していることが求められる。そのため建築中の建物は、屋根や壁が作られた段階で、動産である建築資材から不動産である建物へと法的な扱いが変わる。但し、自動車等で牽引する移動式の建物は、不動産ではなく、動産（どうさん）に含まれる。
＜土壌汚染＞
近年、土壌汚染対策法等が施行されて依頼、不動産保有における土壌汚染対策が重要な問題となっている。土地取引において土壌汚染の対する説明が不十分な場合には、宅地建物取引業法上の営業停止処分が行われており、大企業の経営陣の引責辞任も現実の問題となっている。
土壌汚染に関する調査対策費用は従来は土地売却価格の内の割合で検討される場合もあったが、永年の土地を利用した利益も含めて土壌汚染対策費用を考えることが多くなってきた。さらに、地下水汚染を伴う場合には地下水利用者から巨額の損害賠償を請求される場合もあり、判例では汚染原因者が敗訴している。
＜アスベスト＞
建物には多くの部分でアスベストが使用されている。アスベストによる健康被害は深刻であり、アスベストを使用していたビルで勤務していた従業員から損害賠償請求されることが増えてきている。すでに、アメリカで非常に多数の裁判が提訴され、高額な損害賠償を認める判決が多数結審している。
不動産所有者はアスベストの調査の義務が課せられており、適切な対応をしない場合には将来多額のリスクを背負うことに注意が必要である。
| 総合不動産会社
賃貸借とは
賃貸借（ちんたいしゃく）とは、法律上の言葉で、当事者の一方が他方に対して物の使用収益を認め、その対価（賃料）を徴収することを内容とする契約をいう。
物の使用収益を認める（貸す）当事者を賃貸人（ちんたいにん、ちんがしにん）、物の使用収益を認められた（借りる）当事者を賃借人（ちんしゃくにん、ちんがりにん）という。
賃借人が賃貸借契約に基づいて目的物を使用収益する権利を賃借権といい、賃貸人がある物を賃貸借契約の目的物とすることを「賃借権を設定する」という。
日本の民法においては、第3編「債権」の第2章「契約」の第7節「賃貸借」（第601条から第621条まで）に規定がある。
日本の民法における賃貸借の規定は、賃貸借契約の対象として不動産と動産の両者を想定している。
しかし、不動産の賃貸借のうち、建物所有を目的とする土地の賃貸借と、建物の賃貸借については、借主保護などの観点から民法上の原則に修正を施した借地借家法が適用される。
民法上の規定には任意規定が少なからず存在し、民法の規定が任意規定であれば当事者間の契約が優先する。そのため動産の賃貸借契約においては当事者間において細かな契約条項が定められているのが通常であり、民法上の規定が直接適用される機会は少ない。
よって実社会において賃貸借の規定が直接に適用される場面は少なくなってきたといえる。しかしあくまで原則は民法上に規定された賃貸借なのであり、これが基礎となっていることも確かである。
日本では不動産を賃貸する際に、賃貸物（特に建物）の引渡しに先立って賃借人の債務、具体的には賃料の支払や後述する原状回復のための費用を担保する目的で一定額の金銭を賃貸人に寄託（消費寄託）させるのが通例である。
この金銭を敷金（しききん）とか保証金（ほしょうきん）という。また、賃借人に賃貸借契約締結そのものの対価（謝礼）を支払わせることも多く、この対価を礼金（れいきん）という。
契約が成立した際、敷金以外に支払われる金銭のことを総称して権利金ということもある。
これらと類似したものとして、契約を更新する際に金銭の支払をすることが合意されていることもあり、更新料と呼ばれる。
物の使用収益を認める（貸す）当事者を賃貸人（ちんたいにん、ちんがしにん）、物の使用収益を認められた（借りる）当事者を賃借人（ちんしゃくにん、ちんがりにん）という。
賃借人が賃貸借契約に基づいて目的物を使用収益する権利を賃借権といい、賃貸人がある物を賃貸借契約の目的物とすることを「賃借権を設定する」という。
日本の民法においては、第3編「債権」の第2章「契約」の第7節「賃貸借」（第601条から第621条まで）に規定がある。
日本の民法における賃貸借の規定は、賃貸借契約の対象として不動産と動産の両者を想定している。
しかし、不動産の賃貸借のうち、建物所有を目的とする土地の賃貸借と、建物の賃貸借については、借主保護などの観点から民法上の原則に修正を施した借地借家法が適用される。
民法上の規定には任意規定が少なからず存在し、民法の規定が任意規定であれば当事者間の契約が優先する。そのため動産の賃貸借契約においては当事者間において細かな契約条項が定められているのが通常であり、民法上の規定が直接適用される機会は少ない。
よって実社会において賃貸借の規定が直接に適用される場面は少なくなってきたといえる。しかしあくまで原則は民法上に規定された賃貸借なのであり、これが基礎となっていることも確かである。
日本では不動産を賃貸する際に、賃貸物（特に建物）の引渡しに先立って賃借人の債務、具体的には賃料の支払や後述する原状回復のための費用を担保する目的で一定額の金銭を賃貸人に寄託（消費寄託）させるのが通例である。
この金銭を敷金（しききん）とか保証金（ほしょうきん）という。また、賃借人に賃貸借契約締結そのものの対価（謝礼）を支払わせることも多く、この対価を礼金（れいきん）という。
契約が成立した際、敷金以外に支払われる金銭のことを総称して権利金ということもある。
これらと類似したものとして、契約を更新する際に金銭の支払をすることが合意されていることもあり、更新料と呼ばれる。
| 賃貸借
賃貸人の義務
賃貸人は賃借人に対して賃貸借契約の目的物となっている物を使用収益させる義務を負っている。つまり、目的物の維持や管理は賃貸人の義務とされているのである。
具体的には以下のような義務を負っている。
使用収益をさせる義務
賃貸人が賃借人に対して目的物を使用収益させる義務は、賃貸借契約の本質である。具体的には、賃貸人は賃借人が目的物を使用するに際してそれを妨害している第三者がいる場合にはこれを排除しなければならないというような形で現れる。
修繕義務（606条1項）
賃貸人には、目的物の使用収益に必要な修繕をする義務がある。例えば、賃貸している家が雨漏りするならばそれを修理するのは賃貸人の義務ということになる。なお、賃貸人が修繕しないことによって使用収益が不可能であるような場合には賃料を支払う必要はないとした裁判例がある。
費用償還義務（608条1項）
賃貸人は、賃借人が支出した必要費を直ちに償還しなければならないという費用償還義務を負っている。ここでいう必要費とは、目的物を使用収益できる状態を維持するために必要な費用のことをいう。前述した修繕義務を賃貸人が果たさない場合、賃借人が代わりに修繕を施してその費用を賃貸人に請求するということもこれによって認められることになる。
目的物の改良のために支出した費用は有益費と呼ばれ、契約の終了時に実費か改良による価値の増加額を賃貸人が償還しなければならない。もしも賃貸人がこれらの費用を償還しない場合、賃借人は留置権を行使して建物の明渡しを拒絶できる。
これらに加えて、賃貸借契約は有償契約であるから、559条にある瑕疵担保責任の規定が準用される。よって賃貸人はこれによる担保責任を負う場合がある。
具体的には以下のような義務を負っている。
使用収益をさせる義務
賃貸人が賃借人に対して目的物を使用収益させる義務は、賃貸借契約の本質である。具体的には、賃貸人は賃借人が目的物を使用するに際してそれを妨害している第三者がいる場合にはこれを排除しなければならないというような形で現れる。
修繕義務（606条1項）
賃貸人には、目的物の使用収益に必要な修繕をする義務がある。例えば、賃貸している家が雨漏りするならばそれを修理するのは賃貸人の義務ということになる。なお、賃貸人が修繕しないことによって使用収益が不可能であるような場合には賃料を支払う必要はないとした裁判例がある。
費用償還義務（608条1項）
賃貸人は、賃借人が支出した必要費を直ちに償還しなければならないという費用償還義務を負っている。ここでいう必要費とは、目的物を使用収益できる状態を維持するために必要な費用のことをいう。前述した修繕義務を賃貸人が果たさない場合、賃借人が代わりに修繕を施してその費用を賃貸人に請求するということもこれによって認められることになる。
目的物の改良のために支出した費用は有益費と呼ばれ、契約の終了時に実費か改良による価値の増加額を賃貸人が償還しなければならない。もしも賃貸人がこれらの費用を償還しない場合、賃借人は留置権を行使して建物の明渡しを拒絶できる。
これらに加えて、賃貸借契約は有償契約であるから、559条にある瑕疵担保責任の規定が準用される。よって賃貸人はこれによる担保責任を負う場合がある。
| 賃貸借
賃借人の義務
賃借人は、契約の規定に従って目的物を使用収益する権利を有し、これに対して賃料を支払う義務がある。
また、賃借人は契約終了時に目的物を原状回復して返還すべき義務を負う（第616条、597条１項、598条）。
原状回復とは、目的物を契約前の状態に戻すことである。通常の方法で使用収益していた場合以上に目的物が傷んでいたときには、それを修復し、あるいはその分の損害を賠償する義務として現れる（なお、敷金が交付されている場合は、賃貸人は敷金から相殺することができる）。
またこれとは逆に目的物が契約前よりも物理的に増加している場合も原状回復の問題である（これは不動産の賃貸借において特に問題となる）。まず賃借人が持ち込んだ家具のように取り外しが簡単な場合、これらは収去して原状回復する義務が生じる。
次に賃借人が買ってきて貼り替えた壁紙や、賃借人自身が設置したエアコンなどの空調設備のようにそれを分離することが困難であったり経済的に大きな損失となる場合にはそれらの物は附合し、賃貸人の所有物となる。
ただし前述した費用償還の問題が発生する。上記二つの場合のどちらともいえない場合には、賃借人が、収去するか費用償還請求権を行使するか選択することができる。
また、賃借人は契約終了時に目的物を原状回復して返還すべき義務を負う（第616条、597条１項、598条）。
原状回復とは、目的物を契約前の状態に戻すことである。通常の方法で使用収益していた場合以上に目的物が傷んでいたときには、それを修復し、あるいはその分の損害を賠償する義務として現れる（なお、敷金が交付されている場合は、賃貸人は敷金から相殺することができる）。
またこれとは逆に目的物が契約前よりも物理的に増加している場合も原状回復の問題である（これは不動産の賃貸借において特に問題となる）。まず賃借人が持ち込んだ家具のように取り外しが簡単な場合、これらは収去して原状回復する義務が生じる。
次に賃借人が買ってきて貼り替えた壁紙や、賃借人自身が設置したエアコンなどの空調設備のようにそれを分離することが困難であったり経済的に大きな損失となる場合にはそれらの物は附合し、賃貸人の所有物となる。
ただし前述した費用償還の問題が発生する。上記二つの場合のどちらともいえない場合には、賃借人が、収去するか費用償還請求権を行使するか選択することができる。
| 賃貸借
